우리 집 천장에서 물이 떨어질 때 — 윗집 배관·공용 입상관·우수관·방수층 가르는 법

물이 떨어지는 자리로 — 화장실 천장·베란다 천장·거실 벽 모서리

천장에서 물이 떨어질 때 원인을 가르는 첫 단서는 자리입니다. 화장실 천장이면 바로 위가 윗집 화장실이라 윗집 바닥 방수층, 윗집 변기·세면대·바닥 배수구 배관, 그리고 화장실 벽 속을 지나는 공용 입상관 중 하나입니다. 천장 점검구를 열면 윗집 배관 아랫면이 보이니 어느 관이 젖어 있는지 볼 수 있습니다. 베란다 천장이면 윗집 베란다 배수구·세탁기 배수관이거나, 베란다를 따라 내려오는 우수관, 또는 외벽 균열로 들어온 빗물입니다. 거실·안방 벽 모서리나 천장 가장자리면 배관이 없는 자리라 외벽·창틀·옥상 방수 쪽일 가능성이 큽니다.

자리를 볼 때 얼룩 모양도 봅니다. 한 점에서 떨어지고 그 주변만 둥글게 젖으면 위에서 한 지점으로 내려오는 물이고, 벽을 따라 길게 번지면 벽 속 관이나 외벽을 타고 흐르는 물입니다. 사진을 찍어 두면 나중에 비교가 됩니다.

시간과 날씨로 — 윗집이 물 쓸 때만·비 올 때만·항상

두 번째 단서는 언제 떨어지느냐입니다. 윗집이 샤워하거나 세탁기를 돌릴 때만 떨어지면 윗집 배수 쪽(바닥 배수구·세탁기 배수관·방수층)입니다. 윗집이 아무것도 안 하는 새벽에도 똑같이 떨어지면 급수·온수·난방 배관처럼 늘 압력이 걸린 관이거나, 공용 입상관에 늘 물이 흐르는 것입니다. 비 온 날과 그 다음 날에만 떨어지면 우수관·외벽·옥상 방수입니다. 겨울에 난방을 켠 뒤부터 시작됐으면 난방 배관을 먼저 봅니다.

이 구분을 위해 며칠 기록을 남기시길 권합니다. 날짜, 시간, 비 여부, 떨어진 양, 윗집에 물 쓴 시간을 물어본 결과. 이 기록이 있으면 탐지 업체가 어디를 볼지 정하는 데 큰 도움이 되고, 윗집·관리사무소와 이야기할 때도 "느낌"이 아니라 기록으로 말할 수 있습니다.

원인 넷 — 윗집 세대 배관 · 공용 입상관 · 우수관·외벽 · 옥상 방수층

첫째, 윗집 세대 배관. 윗집 화장실·주방·세탁실의 급수·배수 배관과 바닥 방수층. 윗집이 수리 주체입니다. 둘째, 공용 입상관. 위아래 세대를 수직으로 잇는 오수관·급수관·난방관으로, 화장실 벽이나 파이프 덕트 안을 지납니다. 관리사무소·입주자대표회의가 수리 주체입니다. 셋째, 우수관·외벽. 옥상 빗물을 내리는 우수관의 이음부, 외벽 균열, 창틀 실리콘. 공용부이고 비 올 때만 샙니다. 넷째, 옥상 방수층. 꼭대기 층이면 옥상 방수, 중간 층이면 윗집 욕실 바닥 방수입니다. 방수는 배관이 아니라 방수 공사입니다.

자리와 시간을 겹쳐 보면 넷 중 둘 정도로 좁혀지고, 나머지는 탐지 장비가 가릅니다. 넷 중 어느 것이든 "우리 집이 고칠 것"은 거의 없습니다. 아랫집은 피해자이지 수리 주체가 아니라는 점에서 이 글은 윗집 입장의 첫날 순서와 짝입니다. 두 글을 같이 보시면 서로 무엇을 확인해야 하는지 통합니다.

관리사무소에 말할 것 — 공용부 확인 요청 문장과 기록

아파트라면 윗집에 연락하는 것과 동시에 관리사무소에도 알립니다. 이유는 공용부 가능성을 처음부터 열어 두기 위해서입니다. 윗집만 붙잡고 있다가 나중에 공용 입상관으로 나오면 그동안의 다툼이 헛일이 됩니다. 관리사무소에 말할 문장은 이 정도면 됩니다. "몇 동 몇 호 화장실 천장에서 며칠부터 물이 떨어집니다. 윗집에도 알렸습니다. 공용 입상관과 우수관 가능성이 있으니 함께 확인해 주십시오. 사진과 기록을 갖고 있습니다." 접수 일시와 담당자 이름을 적어 두세요.

관리사무소가 "세대 문제"라고 먼저 단정하면, 근거를 물어보세요. 공용부인지 세대부인지는 탐지 결과로 가르는 것이지 말로 정하는 것이 아닙니다. 단지에 따라 관리사무소가 부르는 업체가 있고, 그 결과에 의문이 있으면 별도 탐지를 받아 비교하실 수 있습니다. 세대·공용 경계의 일반 원칙은 아파트 책임 구분에 있습니다.

윗집이 협조하지 않을 때 — 순서만(법률 조언 아님)

윗집이 "우리 집은 아니다"라며 문을 안 열어 주는 경우가 있습니다. 이때 할 수 있는 순서는 이렇습니다. 첫째, 우리 집 쪽에서 할 수 있는 확인을 먼저 다 합니다 — 자리·시간·날씨 기록, 천장 점검구 안 사진, 관리사무소 접수. 둘째, 관리사무소를 통해 윗집에 공식으로 확인 요청을 넣습니다. 관리사무소는 세대 간 분쟁을 중재할 의무는 없지만 공용부 확인을 위해 세대 출입을 요청할 수는 있습니다. 셋째, 그래도 안 되면 내용증명 등 법적 절차가 있는데, 이는 법률 상담 영역이라 저희가 안내할 수 없습니다.

한 가지 현장에서 통했던 방법 — 윗집에 "탐지 결과 윗집이 아니면 그 근거를 드리겠다"고 말씀드리는 것입니다. 윗집도 억울할 수 있고, 근거가 남는다면 협조하는 집이 많습니다. 저희가 탐지하면 윗집이 원인이 아닐 때도 그 사실을 문서로 드립니다.

원인을 못 찾았을 때 — 두 번째 탐지는 무엇을 다르게 보나(청음·가스·열화상·우수관·방수층)

"업체가 왔는데 원인을 못 찾았어요"라는 전화가 적지 않습니다. 못 찾은 것 자체보다 중요한 것은 무엇을 어떻게 봤는지입니다. 첫 탐지가 윗집 급수관만 청음으로 봤다면, 두 번째는 배수 쪽(윗집 배수구에 물을 부어 반응 보기), 공용 입상관(파이프 덕트를 열어 보기), 우수관(비 온 날 또는 옥상에서 물을 흘려 보기), 방수층(욕실 바닥에 물을 채워 두고 보기)을 봅니다. 급수관은 가스를 넣어 새는 자리를 찾는 방법과 열화상으로 온수·난방관을 보는 방법이 있습니다.

두 번째 탐지를 부르실 때는 첫 번째 업체의 결과지나 설명을 그대로 전해 주세요. 같은 것을 되풀이하지 않고 안 본 것을 봅니다. 비 올 때만 새는 물은 마른 날 아무리 봐도 안 나오니 날씨를 맞춰 잡고, 윗집이 물 쓸 때만 새는 물은 윗집 협조 시간을 잡습니다. 탐지 방법과 순서는 누수탐지·배관수리, 비 올 때만 새는 물은 우수관 누수·빗물 누수 탐지에 있습니다.

타운하우스·전원주택 — 위층 없는 집의 천장 누수(지붕·홈통·다락 배관)

위층이 없는 전원주택·타운하우스 꼭대기 층에서 천장 누수가 나면 원인은 지붕과 다락입니다. 비 올 때만 떨어지면 지붕 마감 틈, 굴뚝·환기구 주변 실리콘, 홈통이 막혀 물이 지붕 아래로 되밀리는 것, 처마 아래로 들어온 빗물입니다. 비와 상관없이 떨어지면 다락이나 천장 속을 지나는 온수·난방 배관, 보일러 배관, 위층 욕실이 있다면 그 배수관입니다. 겨울에 시작됐으면 천장 속 배관이 얼었다 녹으며 터진 것도 봅니다.

타운하우스 중간 층은 아파트와 같은 순서로 보되, 관리사무소 대신 입주자회가 공용부를 맡습니다. 단지 규약에 공용부 범위가 어떻게 적혀 있는지 확인하세요. 저희는 배관 쪽(급수·배수·난방 배관, 홈통·우수관 막힘)을 보고, 지붕 마감·방수는 지붕 업체 일이라 그 사실을 근거와 함께 말씀드립니다. 홈통·옥상 배수구 막힘은 옥상 배수구·홈통·베란다 우수관에 있습니다.

현장 사진

자주 묻는 질문